Regeling van de Minister van Financiën van 12 december 2012, kenmerk: FM/2012/1887 M, houdende de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet en regels voor het vaststellen van de maximale hoogte van het hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning (Tijdelijke regeling hypothecair krediet)

Artikel 1 In deze regeling wordt verstaan onder: a. het besluit: Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft het; b. energiebesparende voorzieningen: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen indien deze voorzieningen worden getroffen in combinatie met hoog rendement beglazing (ten minste HR ++), douche-warmteterugwinningsysteem, energiezuinig ventilatiesysteem indien deze voorziening wordt getroffen in combinatie met andere energiebesparende voorzieningen, warmtepompen, zonnecellen of een combinatie van de genoemde voorzieningen; c. toetsinkomen: het inkomen waarvan een aanbieder van hypothecair krediet uitgaat bij het bepalen van het maximale hypothecair krediet. 2023 30022 01-11-2023 25-10-2023 2023-0000237553 2023 30022 01-11-2023 25-10-2023 2023-0000237553 01-01-2024

Artikel 2 1 Een aanbieder houdt bij het vaststellen van het toetsinkomen rekening met de huidige vaste en bestendige inkomsten van de consument. 2 Indien de inkomsten van de consument geen vaste inkomsten betreffen, kan de aanbieder van hypothecair krediet rekening houden met de gemiddelde inkomsten van de consument over de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden voorafgaand aan het moment waarop het toetsinkomen wordt vastgesteld. 3 In afwijking van het tweede lid kan een aanbieder van hypothecair krediet indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen vaste inkomsten maar wel minimaal twaalf maanden inkomsten heeft gehad, bij het bepalen van het toetsinkomen uitgaan van het huidige inkomen van de consument, indien door een terzake deskundige op grond van een analyse van het perspectief van de consument op de arbeidsmarkt is onderbouwd dat dit inkomen bestendig is. 4 Bij het vaststellen van het toetsinkomen kan een aanbieder van hypothecair krediet tevens rekening houden met: a. toekomstige beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen van de consument, indien die inkomsten redelijkerwijs te verwachten zijn; b. een te verwachten structurele inkomensstijging binnen een redelijke termijn. 5 artikel 1, eerste lid, onderdeel i, van de Algemene Ouderdomswet Indien de consument binnen tien jaar na het aangaan van een hypothecair krediet de pensioengerechtigde leeftijd, bedoeld inbereikt, houdt een aanbieder van hypothecair krediet bij het vaststellen van het toetsinkomen mede rekening met het verwachte inkomen en toekomstige beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen van de consument op de vastgestelde pensioengerechtigde leeftijd van de consument of indien de pensioengerechtigde leeftijd voor de consument nog niet definitief is vastgesteld op de vastgestelde maximale pensioengerechtigde leeftijd. 2024 35962 05-11-2024 28-10-2024 2024-0000476828 2024 35962 05-11-2024 28-10-2024 2024-0000476828 01-01-2025

Artikel 3 1 De financieringslast van een hypothecair krediet mag niet hoger zijn dan de toegestane financieringslast. 2 Als financieringslast van het hypothecair krediet geldt, ongeacht de vorm van het hypothecair krediet, het berekende bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair krediet met een annuïtaire aflossingsschema gedurende dertig jaar of de looptijd van het hypothecair krediet, indien het hypothecair krediet een kortere looptijd heeft dan dertig jaar. Indien het hypothecair krediet een kortere looptijd heeft dan dertig jaar kan bij de berekening van de financieringslast tevens rekening worden gehouden met opgebouwde spaartegoeden die zullen worden aangewend voor de aflossing van het hypothecair krediet, indien het gelet op de voorwaarden van het hypothecair krediet en de persoonlijke omstandigheden van de consument verantwoord is. 3 In afwijking van het tweede lid, kan de financieringslast van het hypothecair krediet, in gevallen waarin het hypothecair krediet een looptijd heeft van minder dan dertig jaar, worden berekend als het bruto jaarlijkse bedrag aan debetrente en aflossing behorende bij een hypothecair krediet met een annuïtair aflossingsschema gedurende dertig jaar, indien het gelet op de voorwaarden van het hypothecair krediet en de persoonlijke omstandigheden van de consument verantwoord is. 4 Bij de berekening van de financieringslast wordt ervan uitgegaan dat de debetrente en aflossing maandelijks achteraf worden betaald. 5 bijlage 1 De toegestane financieringslast wordt door de aanbieder van hypothecair krediet vastgesteld aan de hand van het toetsinkomen van de consument en het ingevolgetoepasselijke financieringslastpercentage. 6 Indien een hypothecair krediet bedoeld is voor meerdere consumenten, wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat behoort bij het gezamenlijke toetsinkomen. 7 bijlage 1 Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor meerdere consumenten waarvan één consument de AOW-leeftijd heeft bereikt en de andere consument niet, wordt voor de vaststelling van het financieringspercentage, bedoeld in het zesde lid, de inopgenomen tabel gehanteerd die van toepassing is op de consument met het hoogste toetsinkomen. 8 Indien het hypothecair krediet bedoeld is voor een consument die alleenstaand is en de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 30.000 of voor een consument die de AOW-leeftijd reeds heeft bereikt en een toetsinkomen heeft dat hoger is dan € 29.000 kan een aanbieder van hypothecair krediet een bedrag tot € 17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. 9 Bij de berekening van de financieringslast en de toegestane financieringslast, houdt de aanbieder van hypothecair krediet rekening met: a. de geoffreerde debetrentevoet, indien sprake is van een hypothecair krediet met een rentevastperiode van tien jaar of langer; b. de geoffreerde debetrentevoet, indien sprake is van een hypothecair krediet met een rentevastperiode korter dan tien jaar en het hypothecair krediet aan het einde van de overeengekomen rentevastperiode is afgelost; c. de door de Autoriteit Financiële Markten overeenkomstig het tiende lid gepubliceerde gemiddelde debetrentevoet of de geoffreerde debetrentevoet indien die hoger is, indien sprake is van een hypothecair krediet met een rentevastperiode van korter dan tien jaar. 10 De Autoriteit Financiële Markten publiceert ten minste 14 dagen voor aanvang van elk kwartaal op haar website een debetrentevoet die een naar marktaandeel gewogen gemiddelde is van de debetrentevoet die op de eerste dag van de laatste maand van het lopende kwartaal wordt gehanteerd door ten minste vijf van de zes grootste aanbieders van hypothecair krediet voor een hypothecair krediet: De gemiddelde debetrentevoet bedraagt ten minste vijf procent. a. met een rentevastperiode van tien jaar; b. met een annuïtair aflossingschema; en c. artikel 5, eerste en tweede lid waarvan de hoogte gelijk is aan het op grond van, bepaalde percentage van de waarde van de woning. 11 Indien het hypothecair krediet bestaat uit verschillende kredietdelen met verschillende debetrentevoeten, berekent de aanbieder van hypothecair krediet de debetrentevoet als een gewogen gemiddelde van deze debetrentevoeten, rekening houdend met de hoofdsom en de resterende looptijd van de verschillende kredietdelen. 12 Andere financiële verplichtingen van de consument worden door de aanbieder: a. opgeteld bij de financieringslast; of b. in mindering gebracht op de toegestane financieringslast. 2025 36471 31-10-2025 27-10-2025 2025-479961 2025 36471 31-10-2025 27-10-2025 2025-479961 01-01-2026

Artikel 3a 1 artikel 3, twaalfde lid Voor de toepassing van, houdt een aanbieder van hypothecair krediet rekening met het termijnbedrag dat de consument verschuldigd is voor rente en aflossing van een studielening. 2 Indien sprake is van een aanvraag voor een hypothecair krediet waarvan de debetrente geheel of gedeeltelijk aftrekbaar is, wordt het termijnbedrag, bedoeld in het eerste lid, gebruteerd volgens onderstaande tabel. Toetsrente Bruteringsfactor <= 2,000% 1,05 2,001% – 2,500% 1,10 2,501% – 3,000% 1,15 3,001% – 3,500% 1,20 3,501% – 4,000% 1,20 4,001% – 4,500% 1,25 4,501% – 5,000% 1,30 5,001% – 5,500% 1,30 5,501% – 6,000% 1,35 >= 6,001% 1,40 3 In afwijking van het eerste lid gaat de aanbieder van hypothecair krediet uit van de actuele restschuld, de actuele rente en de resterende looptijd van de studielening voor het bepalen van het termijnbedrag indien de consument: a. nog geen termijnbedrag is verschuldigd voor rente en aflossing van de studielening; b. geen termijnbedrag is verschuldigd vanwege de inzet van een aflosvrije periode; of c. een verlaagd termijnbedrag is verschuldigd als gevolg van de draagkrachtmeting. 2024 35962 05-11-2024 28-10-2024 2024-0000476828 2024 35962 05-11-2024 28-10-2024 2024-0000476828 01-01-2025

Artikel 4 1 artikel 3, eerste lid Een aanbieder van hypothecair krediet kan van, afwijken indien: a. het toetsinkomen, de financieringslast en de toegestane financieringslast zijn bepaald op grond van deze paragraaf; b. de motivering van de afwijking wordt vastgelegd, met documenten wordt onderbouwd en berekeningen bevat waaruit blijkt dat de afwijkende situatie getoetst is op de in deze regeling gestelde normen en waarin wordt aangegeven waarom het verstrekken van het hypothecair krediet in de specifieke situatie verantwoord is; c. de aanbieder kan aantonen dat hij de juistheid van de gegevens waarop de afwijking is gebaseerd heeft gecontroleerd; en d. de aanbieder aantoonbaar heeft beoordeeld dat het aannemelijk is dat de aanleiding voor de afwijking een bestendige situatie is. 2 artikel 3, eerste lid Een aanbieder van hypothecair krediet kan tevens van, afwijken bij aflossing van een hypothecair krediet en het in plaats daarvan afsluiten van een nieuw hypothecair krediet met hetzelfde onderpand, voor zover de consument in de woning blijft wonen en de hoofdsom van het nieuwe hypothecair krediet niet hoger is dan de som van het af te lossen bedrag van het bestaande hypothecair krediet en de kosten die verband houden met het afsluiten van het nieuwe hypothecair krediet en de aflossing van het bestaande hypothecair krediet. 3 Een aanbieder van hypothecair krediet kan bij het aangaan van een hypothecair krediet de bedragen die behoren bij het energielabel van de woning zoals opgenomen in onderstaande tabel buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Energielabel woning Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten E, F, G € 0 C, D € 5.000 A, B € 10.000 A+, A++ € 20.000 A+++ € 25.000 A++++ € 30.000 A++++ (met een energieprestatiegarantie afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar) € 40.000 4 In aanvulling op het derde lid kan een aanbieder van hypothecair krediet bij het aangaan van een hypothecair krediet voor het treffen van energiebesparende voorzieningen in een woning maximaal de onderstaande bedragen behorend bij het energielabel van de woning buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Energielabel bestaande woning Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten E, F, G € 20.000 C, D € 15.000 A, B € 10.000 A+, A++ € 10.000 A+++ € 0 A++++ € 0 A++++ (met een energieprestatiegarantie afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar) € 0 5 Een aanbieder van hypothecair krediet kan bij het aangaan van een hypothecair krediet voor het treffen van energiebesparende voorzieningen in een woning maximaal € 10.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast indien de woning geen energielabel of geen geldig energielabel heeft. 6 Een aanbieder van hypothecair krediet kan bij het aangaan van een hypothecair krediet de lopende verplichtingen onder een hypothecair krediet voor de financiering van een nog niet verkochte woning, inclusief de kosten die verband houden met het afsluiten van een overbruggingskrediet, buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast, indien aannemelijk is gemaakt dat de verplichtingen uit de hypothecaire kredieten door de consument kunnen worden nagekomen gedurende een door de aanbieder van hypothecair krediet in redelijkheid te bepalen periode. 2025 36471 31-10-2025 27-10-2025 2025-479961 2025 36471 31-10-2025 27-10-2025 2025-479961 01-01-2026

Artikel 5 1 De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt honderd procent. 2 Een aanbieder van hypothecair krediet kan van het eerste lid afwijken indien een consument na de verkoop van een woning en aanwending van de verkoopopbrengst voor de aflossing van een hypothecair krediet verstrekt voor die woning, een schuld overhoudt. In dat geval mag het bedrag van die schuld worden meegefinancierd in een nieuw hypothecair krediet en buiten beschouwing worden gelaten bij het berekenen van de ratio, bedoeld in het eerste lid. 3 Een aanbieder van hypothecair krediet kan voorts van het eerste lid afwijken indien energiebesparende voorzieningen worden getroffen in de woning. In dat geval mogen de kosten van deze voorzieningen worden meegefinancierd in een hypothecair krediet voor zover het hypothecair krediet niet meer dan 106 procent bedraagt van de waarde van de woning. 4 Een aanbieder van hypothecair krediet kan tevens van het eerste lid afwijken: a. bij aflossing van een hypothecair krediet en het in plaats daarvan afsluiten van een nieuw hypothecair krediet met hetzelfde onderpand, voor zover de consument in de woning blijft wonen en de hoofdsom van het nieuwe hypothecair krediet niet hoger is dan de som van het af te lossen bedrag van het bestaande hypothecair krediet en de kosten die verband houden met het afsluiten van het nieuwe hypothecair krediet en de aflossing van het bestaande hypothecair krediet; b. indien voor noodzakelijke woningverbetering het risico op een restschuld van de consument wordt ondervangen door een gemeentelijke regeling voor noodzakelijke woningverbetering; c. indien sprake is van een aanvraag voor een hypothecair krediet van maximaal € 25.000 voor het treffen van noodzakelijke voorzieningen om de woning aardgasvrij te maken of energiebesparende voorzieningen in het kader van een wijkgerichte aanpak en het risico op een restschuld van de consument wordt ondervangen door het Nationaal Warmtefonds; d. artikel 19 van de Woningwet indien sprake is van een aanvraag voor een hypothecair krediet van maximaal € 25.000 voor het treffen van noodzakelijke voorzieningen om de woning aardgasvrij te maken of energiebesparende voorzieningen in een woning en die voorzieningen worden getroffen gelijktijdig met de voorzieningen die worden getroffen door een toegelaten instelling als bedoeld inomdat de woning in eigendom van de consument een bouwkundig geheel vormt met woningen in eigendom van de toegelaten instelling en het risico op een restschuld van de consument wordt ondervangen door het Nationaal Warmtefonds; e. indien voorzieningen worden getroffen voor noodzakelijke woningverbetering die leiden tot een daling van de verhouding tussen de hoogte van het totale hypothecaire krediet en de waarde van de woning; f. bij het betalen van achterstallige betalingen door de consument aan de Vereniging van Eigenaren, voor zover de betalingsachterstand bij de aankoop van de woning een negatieve invloed heeft gehad op de waarde van de woning; of g. artikel 3 indien de financieringslast van een hypothecair krediet substantieel lager ligt dan de toegestane financieringslast, bedoeld in. 5 Bij toepassing van het vierde lid, onderdeel c, mogen de kosten die verband houden met het afsluiten van het nieuwe hypothecair krediet worden meegefinancierd indien de verhouding tussen de hoogte van het totale hypothecair krediet en de waarde van de woning daalt. 2020 46367 09-09-2020 27-08-2020 2020-0000157804 2020 46367 09-09-2020 27-08-2020 2020-0000157804 01-10-2020

Artikel 6 1 Deze regeling treedt in werking op 1 januari 2013. 2 Deze regeling wordt aangehaald als: Tijdelijke regeling hypothecair krediet. 2012 26433 20-12-2012 12-12-2012 FM/2012/1887M 2012 26433 20-12-2012 12-12-2012 FM/2012/1887M 01-01-2013

artikel 3, vijfde lid, tweede zin